Les prix de l'immobilier parisien atteignent des niveaux tels que même les cadres en viennent à quitter la capitale. Une gentrification extrême qui révèle les failles du marché.
Cet article a été initialement publié dans le numéro 31 de Socialter. Retrouvez-le sur notre boutique.
Au début de l’été, Hervé et Elena, la quarantaine, ont troqué leurs 50 mètres carrés parisiens pour un appartement à Rosny-sous-Bois (93). Leurs deux fillettes grandissant, ils voulaient une pièce en plus. Seulement voilà, à Paris, la ville où ils travaillent, « un trois pièces se loue 2 000 euros par mois ». Quant à acheter dans la capitale, c’était hors de portée malgré leurs revenus confortables : comptez 700 000 euros pour 75 mètres carrés. La famille a donc déménagé. Elle n’est pas la seule ; depuis quelques années, l’Insee observe une baisse de la population parisienne (1), qui s’explique en partie par la gentrification de la capitale.
« Le phénomène n’est pas seulement parisien, on le retrouve au cœur de nombreuses agglomérations », note Pierre Madec, économiste à l’Observatoire français des conjonctures économiques (OFCE). Si les ouvriers et les employés sont particulièrement sous-représentés à Paris, « les classes moyennes et les classes moyennes supérieures sont aussi chassées de quartiers devenus très chers, provoquant des mécanismes d’exclusion en chaîne »,précise le chercheur. Ces départs touchent particulièrement les familles : plus de la moitié des « ménages » parisiens sont constitués d’une seule personne, contre seulement 22 % en Seine-Saint-Denis ou dans le Val-de-Marne (2). Et pour cause : la moyenne des prix parisiens à l’achat se rapproche des 10 000 euros le mètre carré. Au vu de ces montants, seule la minorité des Français les plus riches peut se permettre d’acheter à Paris. L’idéal de mixité sociale républicaine en prend un coup.
Du côté de la location, ce n’est guère mieux. Se loger dans la capitale coûte en moyenne 23 euros le mètre carré, soit plus de 900 euros pour 40 mètres carrés (3). C’est déjà beaucoup, mais c’est encore bien en deçà du loyer dont doivent s’acquitter les nouveaux venus : plutôt 1 200 euros pour la même surface. Un bizutage immobilier en quelque sorte : plus un bail est récent, plus il est cher. L’écart de loyer entre une personne installée depuis plus de dix ans et celle qui vient d’arriver sur le marché atteint 40 %. « Cela crée de fortes inégalités générationnelles, avec une prime à l’immobilité qui pénalise les ménages mobiles et les jeunes »,analyse Pierre Madec.
Comment en est-on arrivé là ? « Là où se concentre l’activité, la demande fait pression sur les prix », énonce l’économiste. Et la pression est d’autant plus forte que l’offre est rigide : c’est la loi du marché. À Paris, capitale très attractive, les réserves de foncier sont faibles : la métropole est la plus dense d’Europe. Terrains vagues, friches et « dents creuses » y sont rares. Peut-être pourrait-on surélever quelques immeubles ? « Soyons sérieux. Quand le gouvernement parle d’un choc de l’offre, à Paris, il est vain d’imaginer que cela puisse passer par une augmentation massive de la construction, au vu de la densité. Aujourd’hui, il n’y a que 5 000 à 6 000 logements qui se construisent chaque année, secteurs social et privé confondus. C’est insuffisant pour répondre à la demande », tranche Ian Brossat, adjoint au logement à la ville de Paris (PCF). Il refuse de croire, pour autant, à une gentrification inexorable. Mobiliser le parc des logements vacants et sous-occupés, qui s’est développé avec la spéculation (l’investissement dans la pierre est vécu comme une valeur refuge par les ménages les plus aisés, surtout après la crise de 2008), pourrait être une piste. On compte aujourd’hui à Paris 100 000 logements entièrement vacants et 100 000 résidences secondaires. Sur un total de 1,4 million de logements, c’est loin d’être un détail... Mais aujourd’hui la fiscalité reste insuffisante pour encourager une remise sur le marché de ces logements.« Une telle vacance, à Paris, est une absurdité totale ! Mais l’essentiel des leviers de régulation du parc privé dépend de la bonne volonté du législateur... Et, en ce moment, elle n’est pas vraiment au rendez-vous »,regrette l’élu PCF.Quelques mesures nationales ont pourtant été prises, telles que l’encadrement des loyers qui après avoir été partiellement supprimé devrait être réintégré dans la loi ELAN (4). « Mais si cela aide à lutter contre les prix abusifs, les plafonds sont trop élevés pour concerner les revenus intermédiaires », tempère Pierre Madec.
Une ville attractive, dense, un taux de vacance élevé : voilà quelques-uns des ingrédients qui tendent le marché immobilier parisien. Dans ce contexte, le marché locatif privé, plutôt destiné aux classes moyennes, est particulièrement touché – à Paris, seuls les plus riches achètent, les petits revenus se tournant vers le parc social quand ils ne quittent pas la ville. Le locatif privé « ne se maintient pas, il diminue », observe Geneviève Prandi, directrice de l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP). Cela peut sembler paradoxal, mais dans le 75, les achats sont très chers compte tenu des loyers qu’on peut espérer en tirer. Trop chers, même, aux yeux de nombreux bailleurs qui préfèrent privilégier d’autres villes où la rentabilité locative est plus favorable, ou se tourner vers d’autres segments de marché (bureaux, commerces...). « Pour les propriétaires bailleurs, mieux vaut investir dans de nombreuses localités de la petite couronne qu’à Paris. La plupart des institutionnels ont d’ailleurs soldé en partie leur parc parisien au début des années 2000 », affirme ainsi, chiffres à l’appui, Geneviève Prandi. Par ailleurs, plus la volonté politique de développer un parc social est forte, plus la place laissée au locatif privé s’en trouve de facto réduite. Résultat ? « Entre 1998 et 2008, les prix des locations ont augmenté de 45 % à Paris. Et sur des niveaux déjà très élevés, ils ont encore augmenté de 25 % de 2008 à 2018 », résume Geneviève Prandi.
On l’aura compris, ce n’est ni le coût des matériaux ni les salaires des ouvriers, ingénieurs et architectes qui sont en cause dans ces prix qui caracolent : la bulle immobilière est en réalité une bulle foncière. Au niveau national, elle a commencé au début des années 2000 et a pris une part très importante dans la valorisation du patrimoine total.« Depuis les années 1960 jusqu’à la fin des années 1990, le foncier [le terrain, par opposition au bâti qui concerne les “murs”, ndlr] représentait 25 % de la part de l’immobilier des ménages. Depuis les années 2000, il correspond à 60 % environ, avec un pic en 2007-2008 », explique Pierre Madec. Et cette bulle foncière a entraîné avec elle tout le marché de l’immobilier.
Face à une « main invisible » incapable de répondre aux différents besoins des Parisiens, « aujourd’hui, même les classes moyennes ont besoin de l’intervention publique pour pouvoir rester dans la ville », soutient Ian Brossat. Dont acte : la municipalité a ouvert ses logements sociaux aux revenus intermédiaires et supérieurs, bien au-delà du salaire médian des Français (jusqu’à 5 900 euros de plafond de ressources par couple pour la catégorie de loyer la plus élevée). « Je suis convaincu que faute d’un encadrement puissant des prix, qui dépend du législateur, le logement privé va continuer à augmenter. On ne va pas se mentir, le logement social ne participe pas à la baisse globale des prix. Mais il permet au moins de préserver des populations qui ne pourraient pas se loger à Paris dans le privé », défend l’élu PCF. Depuis 2001, l’habitat social est passé de 13 à 21 %, pour loger 500 000 des 2,2 millions de Parisiens, et l’ambition affichée est de poursuivre l’effort à raison de 1 % par an. C’est beaucoup, mais loin de pouvoir contrer l’effet domino de la gentrification. « La ville est engagée dans une course de vitesse avec le marché dont elle est difficilement gagnante », regrette Ian Brossat.
(1) « La population de Paris à l’horizon 2050 », étude de l’Insee parue le 28 novembre 2017.
(2) Note de Catherine Rhein, directrice de recherche émérite au CNRS, selon un recensement Insee 2015.
(3) Chiffres de l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP).
(4) ELAN pour évolution du logement, de l'aménagement et du numérique.
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